Lo sfratto è il provvedimento con il quale il Giudice ordina all’inquilino (conduttore) di riconsegnare l’immobile al proprietario (locatore) e si applica solo ai contratti di locazione in forma scritta e registrati. Tale procedimento è contemplato dal Codice Civile (art. 657 e segg.) nelle forme dello sfratto per morosità e sfratto per finita locazione.

Lo sfratto per finita locazione

Lo sfratto per finita locazione, come suggerisce anche il nome, può essere chiesto al termine della scadenza naturale del contratto di locazione, quando il conduttore, nonostante il mancato rinnovo del contratto, non rilasci spontaneamente l’immobile. Per evitare il rinnovo automatico il locatore è tenuto a inviare formale disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità consente al locatore di ottenere, in tempi più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio dell’immobile da parte del conduttore. Per accedere a tale procedura devono sussistere due requisiti essenziali: il mancato pagamento del canone d’affitto, anche di una sola rata (a patto che siano trascorsi 20 giorni dalla scadenza), o per il mancato pagamento degli oneri accessori (spese condominiali), quando il debito superi le due mensilità del canone di locazione. Il locatore inoltre, può chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (art. 658, 1° comma, c.p.c.).

L’altro presupposto essenziale è la presenza di un regolare contratto di locazione (a uso abitativo o commerciale) scritto. L’azione di intimazione, infatti, non può essere intrapresa sulla base di un semplice accordo verbale tra proprietario e conduttore (ex art. 658 c.p.c.).

Sfratto per morosità, tempi e procedimento

Generalmente, di fronte alla persistente morosità dell’inquilino, il locatore (che può coincidere con il proprietario dell’immobile o con chiunque ne abbia la disponibilità) invia prima un sollecito di pagamento con raccomandata A/R, dove s’intima il conduttore di pagare quanto dovuto entro un certo termine dal ricevimento della stessa. Se la lettera non sortisce alcun effetto, il locatore può ricorrere alle vie giudiziali rivolgendosi a un legale, affinché rediga un atto di citazione di convalida di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

All’udienza di convalida, il conduttore può fare opposizione o sanare la morosità pagando l’importo dovuto per i canoni scaduti e gli oneri accessori maturati fino a quel momento (oltre agli interessi legali e alle spese processuali liquidate in tale sede dal Giudice), oppure può chiedere che venga stabilito un termine, il cosiddetto “termine di grazie”, per saldare il debito, non superiore a 90 giorni. In quel caso, il Giudice, una volta assegnato il termine, rinvia a un’ulteriore udienza, detta “di verifica”. Tale termine tuttavia, si applica solo per gli affitti a uso abitativo.

Se il conduttore non si presenta all’udienza di convalida (o si presenta e non fa opposizione), il Giudice convaliderà lo sfratto intimato e fisserà una data per il rilascio dell’immobile (a non meno di un mese dopo l’udienza). Una volta emessa l’ordinanza, se il conduttore non adempie entro il termine fissato dal giudice, il locatore può predisporre e notificare l’atto di precetto, che consiste nell’intimazione all’inquilino di lasciare l’immobile entro 10 giorni dal ricevimento. Nel caso in cui il conduttore moroso non rilasci spontaneamente l’immobile, il locatore potrà procedere con la monitoria di sgombero, cioè l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario.